월급쟁이 부자로 은퇴하라[너나위] 5-3. 임장 전, 지역조사 하기

 

  앞 글에서 임장 지역을 선정하는 방법을 알아보았다. 초보 투자자라면 어떻게 임장해야할지 앞이 막막할 것이다. '월급쟁이 부자로 은퇴하라'의 저자 '너나위'는 임장 전 해당 지역에 대해 조사하는 방법을 그의 저서에서 안내하였다. 이 글에서는 그가 책에서 언급한 정보를 찾은 이미지도 함께 업로드하였다.

 

  '나는 가치 대비 가격이 싼지로 판단하는 저평가 여부(가치>가격)를 첫 번째 투자 기준으로 삼는다. 그렇기에 내가 지역을 조사하고 현장을 방문하는 건 해당 지역의 가치(입지)와 가격을 파악하기 위함이다.

-너나위-

 

1. 무엇을 어떻게 조사할까?

  임장 전에 해당 지역에 대한 조사는 간단히 해당 지역에 대한 대략적인 그림을 그려보는 것이다. 즉, 완벽할 필요는 없다. 하지만, 사전 조사를 제대로 해두지 않으면 해당 지역에 대해 제대로된 이해가 어렵고, 임장을 여러번 가야하는 등의 비효율이 발생할 수 있다.

 

  요즘에는 인터넷을 통해 지역에 대한 정보, 매매가, 전세가 등 다양한 정보를 쉽게 얻을 수 있지만, 그것만으로 부동산에 대한 모습, 해당 지역의 분위기 등을 파악하기 힘들다. 너나위는 임장 사전 조사에서는 해당 지역에 대한 전반적인 인상을 가지는 정도를 목표로 삼기를 권한다. 

 

 

  부동산에서 가장 중요한 것이 무엇일까? 바로 '입지'다.

  지역조사의 목적은 해당 지역의 부동산에 대한 입지와 가격을 파악하기 위한 것이다. 가격은 매매가와 전세가 이므로 쉽게 파악이 가능하나, 입지는 어떤 숫자로 정리되는 것이 아니다보니 조사하기가 어렵고 막막할 것이다. 입지란 무엇이고 어떻게 조사 해야할까? 너나위는 입지에 대해 이렇게 설명하였다.

 

  만약, 내 집을 마련하는 경우 '기왕이면 이런 곳에 살고 싶다'라는 생각이 드는 곳이 있을 것이다. 그런 곳이 바로 '입지가 좋은 곳'이다. 입지란 '현재 대한민국에 사는 사람들이 살고 싶어 하는 곳인가 아닌가'로 따저볼 수 있다.

 

  그의 이야기를 요약하면 입지란 사람들이 살고 싶어하는 곳이다. 여러분들도 길을 지나다가 '이 동네 진짜 좋다. 여기 살고 싶다'라는 인상을 받은 적이 있거나, '미래에 그 동네의 주민이 되고 싶다'등의 생각을 해본 적이 있을 것이다. 많은 사람들이 그런 생각을 가진 곳의 입지가 대체로 좋다. 그렇다면 사람들이 거주하고 싶게 만드는 요소는 무엇이 있을까? 대표적인 것이 바로 일자리, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기나 위상이다. 직장이 가깝고 이동이 편하면서 공원 등의 환경이 좋은 곳, 아이를 교육시키기 좋은 곳, 남들이 알아줄 위상을 가진 곳을 찾는 다는 것이다. 이제 각각의 요소를 어떻게 분석해야하는지 알아보자.

 

 

1) 일자리

  일자리는 구체적으로 어떤 것을 알아보아야 할까? 일자리의 업종, 갯수, 그리고 근로 소득이다. 많은 사람들이 회사에서 가까운 곳에 거주하길 선호한다. 만약 어떤 지역에 일자리가 많다면 어떨까? 그 지역에 근무하는 사람들이 해당 지역으로 이사오고자 할 것이다. 만약 그 지역의 일자리의 근로 소득이 높다면? 주거에 대한 비용을 더 지불할 능력이 있을 것이다. 일자리의 업종에 따라 선호도 및 근로 수당이 정해지므로 업종도 면밀히 보아야한다.

 

  너나위는 해당 지역의 일자리를 파악할 때 '근로소득 통계'와 '산업분류별 일자리 통계'등을 사용한다. 이 데이터는 국세청의 '국세통계 홈페이지'에 접속하여 '시-군-구별 근로소득 연말정산 신고현황' 자료가 있다. 그 중 원천징수지 기준의 자료를 확인하면, 각 시-군-구별로 어느 지역에 몇 명의 근로자가 일하고 있고, 얼마의 급여를 받는지 볼 수 있다. 또한, 원천징수지가 아닌 거주지 기준으로도 같은 정보를 확인 가능하다. 이를 통해 우리가 참고하고자 하는 근로자 수와 급여액을 확인 할 수 있다.

 

<'국세통계 홈페이지'에서 확인한 '2020년도 시-군-구별 근로소득 연말정산 신고현황(원천징수지)' 데이터>

 

 

<'국세통계 홈페이지'에서 확인한 '2020년도 시-군-구별 근로소득 연말정산 신고현황(주소지)' 데이터>

 

  각 지역별로 기업의 산업 분야 및 산업 분류별 근로자 수를 알고 싶다면, '산업분류별 일자리 통계'를 살펴보면 된다. 이 데이터를 통해 제조업 관련 사업체와 종사자 수, 서비스업의 사업체와 그 종사자 수를 대략적으로 알 수 있다.

 

 위 두 데이터를 정리하면 조사하고자 하는 지역의 전반적인 일자리 수 및 급여 수준, 근무 업종 등을 어렵지 않게 파악 할 수 있다.

성격	일자리 전반		일자리 세부
내용	해당 지역에서 일하는 근로자 수와 급여 수준	해당 지역에 사는 근로자 수와 급여 수준	해당 지역에 위치한 일자리 업종 분포
자료명	4-2-14 시-군-구별 근로소득 연말정산 신고 현황 (원천징수지)	4-2-15 시-군-구별 근로소득 연말정산 신고 현황 (주소지)	산업대분류별 사업체/종사자 통계
자료 위치	국세통계 홈페이지 (https://tasis.nts.go.kr/)		국가통계포털 – 국내통계 – 기관별통계 - 지방자치단체(해당 자치단체별로 확인)

 

2) 교통

  교통은 주로 일자리로의 출퇴근 교통을 이야기한다. 이 부분에 대해서는 수도권과 지역을 분리하여 분석해야한다. 수도권은 우리나라 인구의 절반이 모여있고, 특정 지역에 일자리가 몰려있어 자차를 사용한 출퇴근이 어렵다. 따라서, 주로 출퇴근을 지하철과 버스와 같은 대중교통 이용하게 된다. 특히, 지하철의 중요성이 매우 크므로 역세권이 입지에 큰 영향을 준다. 반면, 대다수의 지방의 경우 자차를 사용하여 출퇴근하기 때문에 지하철과 같은 역세권 및 대중 교통의 의미가 미미하다. 

 

  수도권에서 교통에 대한 입지는 어떻게 분석해야할까? 간단하다, 일자리가 많은 곳과 가까울 수록 좋은 것이다. 사람들이 이동하는 목적의 대부분이 출퇴근이기 때문이다. 수도권내 근로자가 가장 많은 곳은 어디일까? 바로 '강남'이다. 출-퇴근 시간에 강남의 지하철 및 버스를 이용해본적이 있는가? 그 많은 사람이 어디서 나와 어디로 가는지 신기할 정도이다. 그 다음은 어디일까? 강북 도심(사대문)과 여의도, 판교, 가산 등을 들 수 있을 것이다. 자연스럽게 이 곳에 빠르게 갈 수 있는 지역에 대한 수요가 늘고, 경쟁이 발생하여 가격이 오를 것이다. 즉,수요가 많다는 것이므로 입지가 좋다고 볼 수 있다. 이러한 이유로 수도권은 '강남 접근성'을 주요 입지로 본다.

 

  그렇다면, 해당 부동산이 교통 여건은 어떻게 조사하면 될까? 간단하다, 네이버나 카카오 지도를 열고 해당 지역에서 강남까지의 대중교통 시간을 확인해보자. 시간이 짧을 수록 교통에 대한 입지가 좋다고 보면 되고, 시간이 같다면 도보 이동이 짧고 환승이 적은 곳이 좋은 곳이다. 주의할 것은 출퇴근 시간에 걸리는 소요시간으로 확인해아 한다.

 

'카카오맵'에서 확인한 '서현 시범삼성한신아파트'에서 '강남역'까지 대중교통 소요 시간

 

3) 환경

  부동산 입지에서 환경이란 무엇을 의미할까? 백화점, 대형마트, 종합병원 등의 생활편의시설과 공원, 호수, 숲 등의 자연환경을 의미한다. 사람들은 당연히 이런 환경이 좋은 곳을 선호하기에 수요가 많고, 경쟁이 발생한다. 

 

  이런 환경에 대한 입지는 어떻게 알아볼 수 있을까? 해당 지역의 편의 시설을 포털 사이트에 검색하고 지도를 열어 위치를 확인한다. 그러면, 해당 시설들과 아파트 단지 사이에 도보 이동이 가능한지 등을 확인한다. 거리가 가까울수록 도보 이동에 용이할 것이고, 자연스럽게 해당 부동산의 수요가 증가할 것이다. 동시에 지적편집도도 참고해보자. 지적편집도를 보면 해당 지역의 주거지역, 준주거지역, 상업지역, 녹지 등을 확인 가능하다. 상업지역에 대해서는 '로드뷰'를 확인하여 어떤 상업시설과 오피스텔이 있는지도 알 수 있다.

 

  일련의 과정의 거치면 해당 지역의 상업지역, 주거지역, 녹지 등에 대한 큰 그림을 알 수 있고, 자연스럽게 어떤 지역에 대한 선호가 높을지 감이 온다.

 

'카카오맵'에서 확인한 서울-강남의 지적편집도

 

4) 학군

  우리 나라는 '학구열'이 대단한 나라이다. 많은 사람들이 자녀의 교육에 상당한 노력을 기울이고 있다. 학군을 따지는 것은 어쩌면 당연한 일이다. 현재는 고교평준화가 진행되어 중학교의 '특목고 진학률'이 매우 중요해졌다. 특목고 진학률이 높은 중학교에 배정되는 아파트는 당연히 주변 다른 아파트보다 수요가 많다.

 

  그러면 특목고 진학률과 학업 성적이 우수한 중학교는 어떻게 찾을 수 있을까? 여러 커뮤니티를 찾을 수도 있겠지만, 너나위는 '아파트실거래가(아실)'의 '학군 정보'를 통해 확인할 수 있다고 알려주었다. 실제로 접속해보니 '학군 비교'를 통해 해당 정보를 확인 할 수 있었다.

 

<'아파트실거래가(아실)'을 통해 확인한 '강남구 중학교 학군 정보'. 압구정중학교가 학업성취도와 특목고 진학률 둘다 높다.>

 

 

  유명한 학군지로는 서울의 강남, 목동, 중계, 1기 신도시의 분당, 평촌, 대구의 범어동, 대전의 둔산동, 광주의 봉선동, 부산의 동래, 해운대 등이 있다. 위 지역이 아니더라도 각 지역별로 선호가 높은 학교가 있고, 이 학교에 배정되는 아파트는 주변의 다른 아파트보다 학군 입지에서 우위이다.

 

  너나위는 '초품아'도 살펴보자고 조언하였다. 정확하게는 아파트 바로 옆에 초등학교가 위치해 큰길을 건너지 않아도 되는 아파트를 의미한다. 위험한 차도를 건너지 않아도 등교가 가능한 곳을 부모들이 선호한다. 만약, 아파트의 위치, 평형 구조 등이 차이가 없고 가격도 비슷하다면 초품아를 선택하자.  

 

  초품아 단지를 검단신도시 1단계의 남쪽 구역에서 찾아보자. 카카오맵으로 해당 지역에 가보면 아래와 같이 아파트 바로 옆에 초등학교가 있고 큰길을 건너지 않고 등교가 가능한 단지를 확인 할 수 있다. 검단신도시 유승한내들에듀파크 아파트, 인천 검단AA6블록 아파트, 검단신도시 모아미래도엘리크파크 아파트, 대방디에트르더팰리체 아파트, 그리고 인천검단엘에이치20단지 아파트가 있다. 이 아파트들은 적어도 주변 아파트들보다 초등학교 자녀를 가진 학부모의 수요가 높을 수 있다. 다만, 실제 해당지역의 학부모들의 의견은 다를 수 있으므로 임장시에 꼭 확인하여야 한다.

 

<검단신도시 1단계 남쪽 지역의 초품아 단지>

 

5) 지역의 분위기와 스토리

  일자리, 교통, 환경, 그리고 학군. 위에서 살펴본 4가지 외에 너나위가 살펴보는 항목은 바로 지역의 분위기와 스토리이다. 여기서 분위기란 인구 구성을 의미한다. '통계지리정보서비스' 사이트에서 '시-군-구-동별 연령별 인구 분포'를 지도에서 확인 가능하다. 

 

  인구 구성이 지역의 분위기에 어떤 영향을 미칠까? 젊은 사람이 많다면 이에 맞추어 상권이 형성된다. 이는 토요일 오후의 분위기에 큰 영향을 미친다. 즉, 50세 이하 인구가 많다면 지역의 활기가 높다는 것이다. 어떤 지역의 활기나 분위기가 궁금한가? 50세 미만인구를 동별로 확인해보자. 임장 경험이 쌓이다보면 자연스럽게 해당 지역이 어떤 분위기인지, 어떤 모습으로 변화할지 대략적으로 예측이 가능해진다. 동별 인구 구성비율은 '국가 통계포털 - 국내통계 - 주제별 통계 - 인구가구 - 주민등록인구현황'에서 '행정구역별/5세별 주민등록인구' 자료를 통해 확인이 가능하다.

  

<국가 통계포털에서 확인한 행정구역별/5세별 주민등록인구 자료. 우측에서 지역을 선택하면 해당 지역 데이터를 확인할 수 있다.>

 

  위 조사를 마친 뒤에 너나위는 나무위키나 위키백과 등에서 해당 지역의 정보를 찾으며 지역의 다양한 정보를 얻는다. 위키는 누구나 편집에 참여할 수 있기 때문에 해당 지역의 사람들이 자유롭게 의견을 작성할 수 있어 살아있는 정보를 얻을 수 있다.

 

6) 가격

  입지 조사가 완료되었다면 이제 해당 지역의 모든 아파트의 가격을 비교해야한다. 좋은 물건을 찾기 위해서는 당연히 최대한 많은 물건을 비교해야한다. 해당 지역의 모든 단지의 모든 평형의 가격을 파악해보자.

 

  엑셀을 켜고 아래와 같이 정리해보자. 시, 구, 동, 마을, 단지, 입주 년월, 세대당 주차, 용적률, 공급면적, 전용면적, 평형, 세대수, 구조, 형태, 매매가, 전세가, 전세가율, 평당 매매가, 조사일자, 임장여부, 초등학군을 행으로 두고 정리하면 된다.

 

<충청남도 천안시 불당동 대장 아파트인 '불당 지웰 더샵'에 대해 정리한 도표>

 

  위 도표를 네이버 부동산 사이트에서 단지를 하나씩 찾아가며 채워본다. 그 다음 가장 비싼아파트부터 나열하고 지도에서 위치를 다시 확인한다. 자료가 완성되면 투자 기준에 맞으면서 매매가와 전세가 차이가 적어 소액 투자가 가능해 보이는 단지를 정하고, 해당 단지 주변 부동산에 연락해 매물이 있는지 확인한다. 네이버 부동산에는 모든 매물이 올라오지 않기 때문에 꼭 여러 부동산과 연락하며 실제 시세 확인이 필요하다. 부동산과 전화로 이야기하면서 시세 뿐만 아니라 주변 직장 및 교통, 환경, 학군, 연령대 등에 대한 전체적인 브리핑도 들을 수 있기 때문에 전화는 필수이다.

 

  다만, 부동산 중계인과 통화할 때에는 다짜고짜 내가 조사한 내용을 묻기보다 지역을 잘 모르나 추천을 받아 알아보고 있고 잘 모른다고 하는게 좋다고 한다. 내가 투자자라고 소개하면 계약 성사를 위해 지역 분위기나 상황을 부풀려 설명할 수 있다. 따라서, 여러 부동산에 전화하며 어디에는 투자자로, 다른 곳에는 세입자로서 전화하면서 정확한 전세가 확인이 필요하다.

 

  이제 우리는 사전조사 방법을 알아보았다. 나 또한 위 방법으로 투자할 단지를 찾아보았다. 다만, 현재 상황에서 이전 글에서 정한 투자 기준을 충족하는 단지가 거의 없어 조사할 단지가 많지 않다. 개인적으로 2014년과 같이 예전 데이터를 사용해 너나위가 투자한 단지를 포함해 다른 여러 단지를 복기해보자. 여러 단지가 눈에 들어올 것이다. 본격적인 하락장이 시작된 것 같은 2022년 10월 현재, 투자 단지가 보이지 않는다고 좌절하지 말고, 과거를 복기하면서 미래의 기회를 준비하자.

 

  이제 사전조사가 완료되었으니, 실제 임장 방법 및 주의사항에 대해 다음글에서 알아보자.