월급쟁이 부자로 은퇴하라[너나위] - 5-1.확실한 투자 기준 세우기

 

  투자를 시작하고자 하는 초보 투자자라면 가장 먼저 해야할 것은 무엇일까?

  '월급쟁이 부자로 은퇴하라'의 저자 '너나위'는 그의 저서에서 '확실한 투자 기준 세우기'라고 언급하였다. 왜 그는 확실한 투자 기준을 세우는 것이 중요하다고 했는지 알아보자.

 

  시행착오 없이 투자 시장에서 연착륙하여 좋은 투자자로 성장하고 목표를 달성하고 싶은가? 그렇다면 당신이 가장 먼저 해야할 일은 자신만의 투자 기준을 만드는 것이다.

- 너나위-

 

 

기준을 세우기 위한 네 가지 질문

  투자 기준은 왜 중요할까? 많은 투자자들이 자신의 생각이 아닌 남의 이야기에 종목을 선정하고 중요한 투자금을 밀어넣는다. 운이 좋아 수익을 낸다면 다행이겠지만, 손해를 보는 경우도 심심치 않게 볼 수 있다. 이런 자신의 투자 기준 없이 투자하는 경우 투자 대상을 즉흥적으로 정하고, 시장이 예상대로 움직이지 않는 상황에서 패닉에 빠지기 쉬우며 원인 분석에도 어려움을 겪는다. 당연히 투자 실력 항상이 어렵고 손실이 발생할 위험도 커진다.

 

  처음으로 투자하기로 결정했다면 첫번째로 어떤 대상에 투자해야할지 정해야 한다(주식, 펀드, 부동산, 그리고 코인 등). 주식이라면 국내 주식, 해외 주식 중에 정해야 할 것이고, 부동산이라면 아파트, 상가, 토지 등을 정해야 할 것이다. 아파트를 투자하겠다고 정한다면, 어느 지역의 어떤 단지, 어떤 평형에 투자할지를 정해야 한다.

 

  아래 문장은 저자 너나위가 처음 투자하기로 마음 먹었을 때 맞닥뜨린 질문이다. 투자를 시작하기로 마음먹었다면 그가 맞닥뜨렸던 아래 질문에 같이 생각해보자.

 

1단계: 투자의 기준     다양한 투자 종목 중 어떤 것에 투자할 것인가?   2.단계: 부동산 투자의 기준 (투자 종목으로 부동산을 선택한 경우)     부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인가?   3단계: 아파트 투자의 기준 (아파트를 투자하기로 선택한 경우)     아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?   4단계: 더 좋은 아파트 투자의 기준     앞의 3단계 투자 기준에 맞는 여러 개의 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?

 

  저자 너나위는 1단계에서 부동산을 선택하였다.

 

  그는 투자금을 직접 통제하길 원했기에 주식과 부동산을 1차로 고려하였다. 펀드, 예금 등은 자신이 직접 통제할 수 없기 때문이다. 주식과 부동산 중 '레버리지'를 크게 사용하여 자산의 규모를 크게 키울 수 있고, 거래 당사자 간 정보 파악이 수월한 '부동산'을 선택하였다. 주식의 경우 레버리지를 일으키려면 대출 이자를 감당하여야하고 정보 파악이 상대적으로 어렵다. (정보파악이 어렵다는 문장의 의미는 주식을 발행한 회사보다 내가 회사의 사업에 대한 정보를 파악하는 것이 어렵다는 의미이다. 아파트의 경우 매도자보다 매수자가 더 많은 정보를 아는 것이 상대적으로 쉽다.)

 

  2단계에서 어떤 부동산을 투자할지는 쉽게 결정된다. 전세금을 받기 위해서는 주거용 부동산이여야 한다. 주거용 부동산 중 사람들이 원하고 시세파악이 쉽다는 장점을 가진 '아파트'를 선택하였다.

  이제 투자 종목이 정해졌으니, 다음 3, 4단계에 대한 그의 기준을 구체적으로 알아보자.

 

1. 아파트 투자의 기준

  투자의 기준은 어떻게 세워야 할까?

 

  투자의 기준을 제대로 세우려면 직접 경험해 봐야 한다. 경험이 거듭될수록 더 많은 것을 깨닫고 알게 되며, 그 과정에서 이전보다 더 나은 투자를 할 수 있기 때문이다. 나 또한, 책을 읽는 것보다 주식 투자를 하면서 많은 것을 알게 되었고, 벌기도 하고 잃기도 하면서 나만의 기준을 수정해갔다.

 

  많은 초보 투자자들이 잃는 것이 두려워 투자에 망설이다가 경험을 쌓지 못하다가 큰 마음먹고 큰 돈을 투자했다 실패한다. 너나위는 초보 투자자의 경우 경험이 부족하므로 경험이 많은 멘토와 동료를 만나 강의와 조언을 듣고 투자도 병행하며 경험을 쌓을 것을 추천한다.

 

그가 경험을 통해 얻은 아파트 선택 기준은 다음과 같다.

 

 

1. 저평가된 상태인가?

  해당 아파트의 현재 가격이 가치에 비해 저렴한지를 파악해야 한다. 투자의 핵심은 좋은 것을 저렴하게 사야한다는 것이다. 그는 여러 지역을 임장하고 비교평가 과정을 반복하며 아파트의 저평가 여부를 판단하였다. 아는 지역이 많고, 비교할 대상이 많을수록 저평가 여부를 확인하기 쉬울 것이다.

 

 

2. 투자금이 적게 드는가?

  그는 매매가와 전세가 차이가 3,000만원 ~ 5,000만원 이내인 물건을 택하였다. 투자 초기에는 3,000만원 이하인 물건 위주로 투자하였다. 그는 왜 투자금이 적게 드는 물건 위주로 투자했을까?

  그는 투자의 효율을 높이는 동시에, 돈을 잃지 않기 위해서는 건당 투자금이 작아야한다고 주장한다. 그리고 한 건에 투입되는 금액이 작을수록 더 많은 투자 기회가 생기고, 더 많은 경험을 쌓을 수 있음을 명심하자.

 

 

3. 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

아파트를 투자하는 투자자가 맞닥뜨리는 리스크는 어떤 것이 있을까?

 

  첫 번째는 매매한 아파트의 전세 임대를 잔금 내에 구하지 못하는 경우이다. 이 경우 매매 잔금을 온전히 내 자금으로 치러야 하는 경우이다. 두 번째는 전세 임대 만기가 다가오는 시점에 전세가가 하락하여 하락한 만큼 세입자에게 반환해야 하는 상황이다. 이 상황에 자금이 부족하다면 해당 물건을 확보하거나 지킬 수 없다.

 

  만약, 매수하고자 하는 아파트의 매매가와 전세가 차이가 3,000만원인 경우, 딱 3,000만원의 투자금만 있으면 된다고 생각하지 말자. 위 두 가지 리스크에 그대로 노출될 수 있다. 투자자는 자신의 자산을 지킬 수 있도록 항상 준비되어 있어야 한다. 너나위는 평소에 종잣돈, 대출 등 동원할 수 있는 모든 방법과 금액 등 현금 사정을 파악할 것을 권장하였다.

 

 

2. 좋은 입지와 지역의 위상

  아파트는 부동산이므로 해당 아파트가 가지는 입지와 해당 지역의 위상이 가격에 반영된다. 위 세가지 기준을 만족하는 아파트가 있다고 하더라도 해당 물건을 발견한 경우, 투자에 적절한 물건인지는 어떻게 판단해야 할까? 책에서 언급한 예시를 보자.

 

  2016년 금천구의 광명시에 있는 어떤 20평대 아파트의 매매가는 약 3억 1,000만원, 전세가는 2억 7,000만원 이였다. 같은 시기 마포구의 한 아파트의 매매가는 3억 2,000만원, 전세가는 2억 7,000만원 이였다. 매매가가 1,000만원이 차이나는 상황에 어떤 아파트를 구매해야할까? 마포구의 아파트가 비싸니 광명시의 아파트를 사야할까?

  3년 후 광명시의 아파트의 매매가는 4억 원 가량인 반면에, 마포구의 아파트는 5억 중반대가 되었다. 사람들은 마포라는 지역의 입지와 위상을 광명시 보다 높게 판단하고, 실제로 아파트 가격에 반영되었다. 

 

  보통 부동산 상승장 초입 시기, 전세가가 매매가를 밀어 올리는 시기에도 얼어있던 매수 심리는 회복되지 않는다. 하지만, 부동산 가격이 계속 상승하면 대중들 사이에 조바심이 생기며 수요가 늘어나고, 부동산 투자 수요(가수요)도 시장에 유입된다. 이때, 많은 사람들이 선호하는 입지에 수요가 쏠리는 현상이 발생한다. 부동산을 투자할 때 입지가 우수하고 위상이 높은 물건을 먼저 공략해야 한다.

 

 

3. 명확한 기준과 순서

  '앞서 말했듯 나는 3단계와 4단계의 기준에 따라 투자 대상을 정한다. 따라서 저평가, 적은 투자금, 감당할 수 있는 리스크라는 투자의 최소 요건에 해당하지 않는 물건이라면, 당연히 투자하지 않는다.
- 너나위 -

 

  위 글을 읽고 어떤 생각이 드는가? 그는 앞에서 언급한 투자 기준을 벗어나는 물건에는 절대 투자하지 않는다고 하였다. 그가 명확한 투자 기준과 순서를 만들고 그 기준에 맞는 물건에만 투자해야 하는 이유가 있다. 바로 돈을 잃지 않기 위해서이다. 명확한 기준이 있다면 투자가 기계적으로 진행되기에 좀 더 수월해진다.

 

  부동산은 어떤 순서로 투자가 진행될까? 쉽게 정리하면 투자는 아래와 같이 진행된다.

 

 

 

다음 글에서 구체적인 지역 선정 방법을 알아보자